Algemeen
Het grondbeleid van het Grondbedrijf is vooral operationeel en doelgericht van aard waarmee bijgedragen wordt aan de totstandkoming van de doelstellingen opgenomen in de Ruimtelijke Structuurvisie, de 12 raadsprogramma’s en het coalitieprogramma Venlo 2014-2018 ‘Verbinden vanuit vertrouwen en verantwoordelijkheid’. Het gaat hierbij om de wijze waarop de producten van het Grondbedrijf, de grondexploitaties, tot stand komen, welke beleidsuitgangspunten en beleidsinstrumenten het Grondbedrijf daarbij hanteert en hoe wordt afgestemd met interne en externe relaties.
Het grondbeleid wordt uitgevoerd door de afdeling Ruimte en Economie (Grondbedrijf en team Projectmanagement) van de gemeente Venlo. Dit gebeurt via de methodes van projectmatig werken en procesmanagement.
Het grondbeleid moet optimaal bijdragen aan het realiseren van de maatschappelijke doelen van de gemeente Venlo. Daarom worden alle ruimtelijk fysieke initiatieven, die vanuit de beleidsafdelingen van de gemeente worden aangedragen, zorgvuldig beoordeeld in het Wegingsoverleg. Na een positief advies uit de weging legt de beleidsafdeling het initiatief ter besluitvorming voor aan het College of de Raad. Na instemming en het beschikbaar stellen van een krediet worden deze grondexploitaties/projecten via de methode van projectmatig werken verder ontwikkeld en gerealiseerd door het Grondbedrijf als ambtelijk opdrachtnemer.
Het Grondbedrijf monitort de voortgang van de onderhanden zijnde grondexploitaties. Dit gebeurt via periodieke rapportages, die inzicht geven in de stand van zaken van exploitaties en die het management in staat stelt om bij te sturen. De Raad wordt halfjaarlijks geïnformeerd over de voortgang van de (majeure) projecten. In deel B van de nota Grondbedrijf “de risiconota” wordt jaarlijks een beeld gegeven van de stand van zaken van de onderhanden exploitaties en wordt een uitspraak gedaan over de risico`s van de exploitaties in relatie tot het weerstandsvermogen van het Grondbedrijf.
Uitgangspunten grondexploitatie
- Een exploitatieplan voor een grondexploitatie, dat ter goedkeuring wordt voorgelegd aan de Raad, is altijd sluitend. De opbrengsten moeten altijd groter of gelijk zijn aan de kosten.
- Conform het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) wordt een voorziening getroffen voor een verwacht tekort van een lopende grondexploitatie.
- Van een grondexploitatie wordt winst genomen voor zover de boekwaarde van een grondexploitatie negatief is (de opbrengsten overstijgen de kosten) en de nog te maken kosten de negatieve boekwaarde niet overstijgen.
- Aan tussentijdse winstneming zijn de volgende voorwaarden verbonden:
- De betreffende grondexploitatie moet voor 75% zijn gerealiseerd.
- Er is sprake is van een negatieve boekwaarde.
- Alle risico’s zijn bekend en beheersbaar.
- Een winst of verlies op een grondexploitatie wordt toegevoegd of onttrokken aan de Algemene Grondreserve van het Grondbedrijf.
- Een grondexploitatie wordt afgesloten wanneer nagenoeg alle werkzaamheden zijn verricht en alle verkopen zijn gerealiseerd.
Rekenkameronderzoek Grondbeleid
Eind 2015 heeft de Rekenkamercommissie Venlo aan onderzoeksbureau Fakton een onderzoeksopdracht verstrekt naar het beleid en de praktijk van het Grondbedrijf in de periode 2010-2015, de grondexploitaties van een vijftal majeure projecten en de informatievoorziening richting raad. Op 8 juni 2016 heeft de Rekenkamercommissie het Rekenkameronderzoek Grondbeleid gepubliceerd.
De Rekenkamercommissie heeft in dit onderzoeksrapport een 13-tal aanbevelingen met verbetersuggesties opgenomen waarmee de organisatie inmiddels mee aan de slag is.
Aanscherping voorschriften
De commissie Besluit Begroting en Verantwoording heeft nieuwe richtlijnen gesteld ingaande 2016. De belangrijkste wijzigingen m.b.t. grondexploitaties komen op het volgende neer:
a. Grondexploitaties
Grondexploitaties mogen in beginsel geen langere voortschrijdende termijn dan 10 jaar hebben. Van deze termijn kan door de Raad gemotiveerd worden afgeweken mits de gemeente risicobeperkende beheersmaatregelen heeft genomen om de onzekerheden en risico`s, die gepaard gaan met de langere looptijd, te mitigeren. Voor Venlo geldt dit vooralsnog alleen voor grondexploitatie Frederik Hendrik Kazerne.
b. Rente
De toegestane toe te rekenen rente aan grondexploitaties is niet meer vrij te bepalen maar moet worden gebaseerd op de daadwerkelijk te betalen rente over vreemd vermogen. Dit betekent voor Venlo, op basis van aangereikte cijfers door Treasury, dat de rentepercentages dalen en gesteld worden op 3,13% voor 2016 en 3,07% voor 2017.
c. Discontovoet
De disconteringsvoet die moet worden gehanteerd in de berekening van de contante waarde wordt voor alle gemeenten gelijk gesteld aan het maximale meerjarig streefpercentage van de Europese Centrale Bank voor de inflatie binnen de Eurozone. Dit is nu 2%. Dit betekent voor Venlo een aanzienlijke verlaging van het percentage en op korte termijn een extra kostenpost van 1 miljoen euro ten laste van de Algemene Grondereserve.
Vennootschapsbelasting
Vanaf 1 januari 2016 zijn gemeentes in principe vennootschapsbelastingplichtig. Voor elke gemeentelijke activiteit of cluster van activiteiten wordt onderzocht (de ondernemerstoets) of er naar winst wordt gestreefd. Indien dat geval het geval is passeert de activiteit de ondernemerspoort en is er sprake van een onderneming in fiscale zin. Over de jaarlijkse winst volgt belastingheffing. Ten behoeve van de ondernemerstoets is door de Fiscus en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten voor grondexploitaties een quickscan opgesteld. Voor het Venlose grondbedrijf volgt hieruit dat, gezien de in het verleden gedane forse investeringen, het grondbedrijf niet door de ondernemerspoort gaat. Dit najaar zal dit definitief worden afgestemd met de Belastingdienst.